2024 年 9 月初色中色电影，外媒曾斗胆预测存量房贷利率将大幅下调 80 个基点。如今，这一预期终于落地。

9 月 24 日，中国东说念主民银行主要厚爱东说念主先容，在房贷方面，将镌汰存量房贷利率，并合股房贷最低首付比例。

具体是：率领买卖银即将存量房贷利率降至新发房贷利率隔邻，瞻望平均降幅精真金不怕火在 0.5 个百分点独揽。

假定存量房贷为 100 万元，原房贷利率为 4.5%，降 50BP 至 4.0%。存量房贷利率降后，每月将简约约 290.28 元，30 年不错减少利息开销超 10 万元。

策略一出，准备预约提前还款的王芳默示："如故撤除提前还款苦求。"

对于握有存量房贷的东说念主来说，面对利率下落的情况，需要衡量几个选拔：是使用手中的储蓄来提前还款，以减少将来的利息开销；照旧保留现款，以获取可能的利息收益或行为救急资金；又好像是将简约下来的房贷用于消耗，提高生计质地？

三年前，王芳在北京买了房，采纳的是等额本金还款容貌。这意味着跟着还款的进行，每个月的还款额都会安谧减少。

本年上半年，王芳如故提前还款一次。存量房贷晓示下调之前，她蓝本规划在近期络续提前还款，但筹画省下的利息与投资收益的差距后，王芳决定取消苦求。

她厚实到，将一笔资金插足到年化收益率精真金不怕火为 3% 的迎接居品中，预期的年收益不错隐敝致使通过提前还款所能简约的利息。她筹画出，迎接居品每月能带来的颠倒收益，比拟于提前还款每月简约的利息，永久来看并莫得显耀的差额。此外，王芳合计保握一定现款流的攻击性，这么她在面对突发情况时不错愈加无邪地搪塞。

对于提前还贷是否会络续进行下去，广东省城规院住房策略究诘中心首席究诘员李宇嘉合计，这取决于两个方面，一方面是无风险利率和房贷利率的差距，如果无风险利率照旧低于这个房贷利率，最好选拔细目是还掉房贷；其次，取决于住户的手上的储蓄的额度，和其将来的生计必要开销。

据了解到，此前在"利率高点"买房，主如果 2017-2021 年买房的群体，好多东说念主都是上一轮城镇化岑岭期进入城市的年青东说念主、新市民。现在，好多城市的房价如故跌回 2017 年独揽。而他们的管事正在承受着压力，李宇嘉合计，如果利率太高，导致偿还压力大，部分群体可能会断供，这个风险才是最大的。

颠倒据袒露，2023 年 6 月前后，宇宙存量与新增房贷利差达到 100BP 独揽。住户提前还贷情况大幅增多。

以北京为例，央行数据袒露，2019 年 10 月 -2023 年 12 月，北京首套房贷利率下限为 LPR+55BP，2019 年 10 月的 5 年期以上 LPR 为 4.85%，加上 55 个基点，首套房贷利率下限为 5.40%。在此时刻，购房者对房贷利率的感受各不交流。

一方面，大无数存量房贷的 LPR 重订价日在每年 1 月 1 日，因此享受利率下落的优惠往往滞后于新购房借钱东说念主。另一方面，由于左券中商定的房贷利率加点幅度是固定的，存量房贷利率不时比 2024 年 6 月以后购房的借钱东说念主跨越 100 个基点。代表着岂论 LPR 怎样革新，存量房贷利率总比 2024 年 6 月以后购房的借钱东说念主跨越 100BP。

本年 6 月，国泰君安宏不雅究诘团队参考宇宙银行间同行拆借中心曾发布的 RMBS（住房典质贷款支握证券）条目早偿率指数的编制智力，筹画了住户早偿率野心（CPR）。2024 年 2 月以来，住户早偿率指数加快上行，4 月达到 37% 的历史高位（刨除 2023 年 10 月的本事性革新），反应住户提前还贷活动彰着增多。

多名商场分析东说念主士合计，策略发布以后，提前还贷会彰着缓解，成心于促进消耗。按细分城市来看，愈加利好重心城市的首套房存量贷款。举例，一线城市、以及厦门、杭州等，都是此前首套房当地利率比较高的城市，比拟较而言，其他城市利好幅度不大。

尽管提前还贷的情况可能会有所放缓，但分析东说念主士指出，促使本次存量房贷利率下调的原因并非提前还贷潮，而是近期内需疲弱。

据李宇嘉不雅察，国泰君安宏不雅究诘团队 7 月发布的究诘论说指出，6 月住户早偿率（贷款东说念主在规定的借钱期限内提前还款的比率）回到 23.4%，较 4 月 37% 的历史高位下落了 13.6 个百分点。这意味着住户提前还款强度已有所放缓，呈现季节性回落态势。诚然，早偿指数还在高位，这亦然原因，但不是主要原因。

主要原因在于内需疲弱。比如，8 月份社零同比增长 2.1%，是近 10 年的次低点。比如，8 月份，宇宙城镇探听空闲率为 5.3%，比上月高涨 0.1 个百分点。最终消耗对经济的孝敬最大，内需疲弱亦然本年经济社会发展地方竣事的最大阻挠。

李宇嘉补充称："策略意图是，思让住户多加杠杆，一方面支握房地产消耗，另一方面通过房地产活跃度普及来沉稳内需，越过是对冲通缩。同期，也为了打击绕说念磋商贷、消耗贷等违纪置换房贷的活动。"

另外，央行还至本日晓示，将宇宙层面的二套房贷最低首付比例由 25% 下调到 15%，合股首套房和二套房的房贷最低首付比例。本轮二套房首付革新，已降至 2000 年以来二套首付最低，径直合股了首套和二套的首付比例。

对此，58 安堵客究诘院院长张波合计，这体现放洋家对于种种自住性买房需求的保护，预示着房地产商场将有望不断走出低谷，商场复苏的力度或不断增强。

该策略将激励商场需求，镌汰二套房首付比例不错径直镌汰购房门槛，这有助于开释改善型住房需求，越过是在一些经济发展较快、东说念主口流入较大的一二线热门城市，这种潜在需求更为彰着。从二套需求来看，投资性需求如故离场，当下入市的王人为自住性需求。

张波提议，镌汰二套首付比例，也预示着房价当下如故处于底部，一般来说较低的首付比例意味着购房者需要承担更高的杠杆率，如果房价再次出现大幅下行，将会径直影响到购房者还本付息，也或将进一步加大金融风险。

因此，在奉行这一策略时，确认央行及关联国度机构对于当下楼市的判断如故更为赫然，尤其对于房价层面的永久预期如故更为明确，通过这一策略加力不错有用加快商场的复苏。

资深作家 ｜ 宋虹姗

本文来自微信公众号"将来可栖"色中色电影，作家：宋虹姗，36 氪经授权发布。